Mietanpassung für höheren Cashflow und Wertsteigerung.

Welche Kosten die Miete decken sollte und was der Immobilienwert damit zu tun hat.

Die angemessene Gestaltung von Mieteinnahmen ist ein entscheidender Faktor für Immobilienbesitzer, um die langfristige Rentabilität einer vermieteten Immobilie sicherzustellen. Neben der Deckung laufender Kosten sollten Eigentümer auch Rücklagen bilden und Potenziale zur Mieterhöhung sowie alternative Einnahmequellen prüfen.

Hier erfahren Sie, wie Sie die Mietpreise optimal kalkulieren und welche Faktoren dabei zu berücksichtigen sind.

Warum zu günstig vermietete Objekte weniger Wert sind

Der Marktwert vermieteter Objekte wird im Verkaufsfall in der Regel wie folgt berechnet:
Monatskaltmiete x 12 Monate x Faktor*

Beispiel anhand einer Kaltmiete von 500 €:
500 € × Faktor 20 × 12 = 120.000 €.
Wäre die Miete um 15 % höher (575 €), läge der Wert hingegen bei
575 € × 20 × 12 = 138.000 €
Höherer Verkaufspreis durch Mieterhöhung: 18.000 € mehr Gewinn

*Der Faktor ist stark abhängig von den Refinanzierungszinsen. Zu Niedrigzinsphasen steigt er (bspw. auf 20-30), zu Hochzinsjahren fällt er (bspw. auf 10-15). Da der Faktor außerhalb der Vermieter-Macht ist, wird im obigen Beispiel zur Vergleichbarkeit ein Wert von 20 angenommen.

Wohnen - ein Grundbedürfnis

Wohnen ist ein Grundbedürfnis – als Vermieter tragen Sie eine große, soziale Verantwortung. Bitte halten Sie die Interessen Ihrer Mieter im Blick und agieren Sie berechenbar und fair.

Inhaltsverzeichnis

Kosten, die durch Mieteinnahmen gedeckt werden sollten

Damit eine Immobilie wirtschaftlich tragfähig bleibt, müssen folgende Kostenpositionen durch die Mieteinnahmen abgedeckt werden:

Finanzierungskosten: Dazu zählen Zinsen und Tilgung für Darlehen.
Betriebskosten: Wasser, Abwasser, Heizkosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht).
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten: Reparaturen, Sanierungen und Maßnahmen zur Wertsteigerung.
Rücklagenbildung: Für größere Reparaturen oder unerwartete Schäden sollten mindestens 10–15 % der jährlichen Mieteinnahmen zurückgelegt werden.
Verwaltungskosten: Falls eine Hausverwaltung beauftragt wird, fallen Verwaltungsgebühren an.
Steuern: Einkommensteuer, Grundsteuer sowie mögliche Gewerbesteuer bei gewerblichen Vermietungen.

Potenziale der Mieterhöhung und rechtliche Grundlagen

Zunächst sollten Sie bei einer geplanten Mieterhöhung den örtlichen Mietmarkt analysieren: Vergleichen SIe die Mieten ähnlicher Immobilien in der Umgebung, um einen Überblick über die aktuellen Preise zu erhalten. Berücksichtigen Sie dabei auch die Lage, Ausstattung und Größe der Immobilie. Vermieter haben unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, die Miete anzupassen. Dabei müssen sie sich an gesetzliche Vorgaben halten:

Mietpreisbremse (§ 556d BGB): In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Staffelmiete (§ 557a BGB): Hierbei wird eine automatische Mieterhöhung vertraglich festgelegt.
Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und steigt mit der Inflation.
Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB): Investitionen in energetische Sanierung oder Barrierefreiheit ermöglichen eine Umlage von bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete.

Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Zusätzliche Einnahmequellen für Vermieter

Neben der klassischen Wohnraumvermietung gibt es weitere Möglichkeiten, Einnahmen zu steigern:

Fassadenwerbung: Werbeflächen an Gebäudefassaden oder Giebelwänden können an Unternehmen vermietet werden.
Garagen- und Stellplatzvermietung: Besonders in Großstädten sind Parkflächen begehrt.
Lagerraumvermietung: Ungenutzte Kellerräume oder Dachböden können als Lagerräume an Privatpersonen oder Firmen vermietet werden.
Einbau von Mobilfunkmasten: Mobilfunkanbieter zahlen oft hohe Mieten für die Nutzung von Gebäudedächern.
Nutzung für kurzfristige Vermietungen: Airbnb oder ähnliche Plattformen können höhere Erträge als klassische Mietverhältnisse bieten.
Vermietung an Gewerbe: Falls erlaubt, kann eine Umwandlung in Büro- oder Praxisräume höhere Mieteinnahmen bringen.

Mietpotenziale der möblierten Vermietung

Die möblierte Vermietung bietet einige Vorteile, insbesondere in Ballungsräumen oder bei kurzfristigen Mietverhältnissen:

Höhere Mietpreise: Möblierte Wohnungen können bis zu 30 % mehr Miete erzielen.
Steuervorteile: Abschreibungen für Möbel (2 bis 10 Jahre, abhängig von der Art der Einrichtung) reduzieren die Steuerlast.
Flexibilität: Kurzfristige Mietverträge sind oft leichter anpassbar als unbefristete Mietverhältnisse.
Geringere Leerstandszeiten: Besonders für Geschäftsreisende oder Expats sind möblierte Wohnungen attraktiv.

Wichtige Hinweise zur Mietpreisgestaltung

Die Mietpreisgestaltung ist entscheidend für eine rentable Vermietung. Achten Sie darauf, dass die Mieteinnahmen Ihre Kosten decken, Rücklagen ermöglichen und Gewinn erzielen. Neben rechtlichen Mieterhöhungen können alternative Einnahmequellen wie möblierte oder gewerbliche Vermietung das Potenzial steigern. Behalten Sie die Interessen Ihrer Mieter stets im Blick.